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北京:200亩集体土地上开出的“世界之花”
日期:2017-12-29 作者:陈静思 来源:北京日报 点击:
 

    天安门正南10公里,北京南中轴线一带榴乡桥西南,一座超大体量的商业综合体“世界之花假日广场”绽放在12月北京湛蓝的天空下。

  一路之隔,居住在回迁小区庑殿家苑的60多岁庑殿村民老张,每每饭后散步都想多走一段,就是想看看世界之花建设中的样子。十年前,老张无论如何也不会想到,自己会成为这个“巨无霸”项目的拥有者之一,并且每年都能拿到一笔分红。

  今年12月23日,世界之花假日广场开业,近百个入驻品牌开门纳客,人潮火爆。“世界之花”在填补了区域空白的同时,也带来了区域消费升级。然而,这绝不是“世界之花”的仅有意义,与其他商业综合体项目不同,“世界之花”更大的意义在于,作为农村集体经营性建设用地试点项目,在我国大力推进农村集体建设用地改革的当下,为农地入市探索了新路径,提供了农地入市的北京样本。

  农民变股民

  项目如其名,“世界之花”5栋较小体量的单体建筑呈半圆形包围着一栋较大的圆形建筑,从空中俯瞰,合围的建筑群极像一朵盛开的花。几年间不知不觉中,榴乡桥西南就建起了这样一座超大建筑。很多人不禁疑问,这是一个什么项目?它有什么“来历”?

  在北京推进第一道绿化隔离地区建设的过程中,通过发展产业促进就业,解决农民住房和拆迁问题,试点探索整建制征地转居,逐步加强和推进绿隔地区城市化进程,成为重要的任务目标之一。

  2010年4月,已拆迁的旧宫镇庑殿一村、庑殿二村、庑殿三村名下约200亩土地,被市政府根据全市第一道绿化隔离带的确定范围,批准为旧宫镇绿隔地区产业用地,成为了农村集体建设用地入市的试点项目。

  为了保证村民既不丧失土地,又能落实确权收益,2011年在旧宫镇政府统筹协调下,村集体入股,成立了北京宏图建业资产管理中心。随后,旧宫镇政府与与北京金色凯盛投资管理公司(下称“金色凯盛”)签订合作协议,全权委托金色凯盛进行经营,包括有权以金色凯盛名义对外签订租赁、招商等与经营有关的民事合同。

  根据协议规定,金色凯盛获得40年经营使用权,金色凯盛将使用此经营收益,每年向政府缴纳土地使用固定收益以保障所占土地农民的生活。也就是说,金色凯盛每年以固定收益形式向村民支付分红。40年委托合同期满后,地上建筑物产权及相关使用权归镇政府下辖的北京宏图建业投资管理有限公司所有,如需续约,金色凯盛可优先以租赁的形式另行签约。

  这200亩土地就是现在世界之花项目的所在地。

  “荒芜”之下孕育蜕变

  2011年,金色凯盛董事长冯玉良与旧宫镇政府签下这份协议时,没有想到项目的最终亮相最终要历经6年波折。

  “按照协议,我们平均每年向旧宫镇政府支付8000万的经营收益,用以支付拆迁百姓。平均每人每年分红大约1.5万元左右,包括5个村的5000多名劳动力。”有着大兴火神庙商业项目和那尔水晶城两个商业项目成功开发经验的冯玉良考虑,这一项目无非是前两个项目的扩大升级版,租金应该可以覆盖每年需要支付的收益分红。后来项目遇到的各种波折,让冯玉良意识到,当初的想法过于简单了。

  2011年的北京,城南计划的暖风刚刚吹来,如今南北往来快速通畅的德贤路当时还没有开通,南四环榴乡桥也没有连接城南的出入口。刚刚拆迁完的庑殿几个村留下一片狼藉。“都是大土坑,东西向没有一条道路,没有电,这里堪称荒凉一片。”冯玉良回忆。

  昔日的农田与村庄这时已经成为记忆,或许不是每个人都能意识到,这片南四环边上的“荒芜”之地,正在孕育着一场蜕变,深埋在“荒芜”之下,农地入市的新模式呼之欲出。

  卖项目倾注“世界之花”

  冯玉良从整理这一没有市政条件的地块开始,通电、修路、处理污水、土地平整、做护坡……“做完这些,已经花了8000多万。”自接手这一项目,冯玉良头一次感觉有点算不过账来。

  然而,这仅仅是万里长征的第一步。

  “从2013年底开始,金色凯盛开始支付分红,从最初的3000万元,每年递增,今年底即将支付6000万元。”冯玉良说。为了能够更专注地做好这一项目,也是在机缘巧合下,2013年冯玉良卖掉了火神庙和那尔水晶城两个项目,手握20多亿元的资金收入,冯玉良重拾了信心。

  但是,要开发一个超大体量的商业项目,并不是只靠“不差钱”来完成的。

  作为土生土长的大兴人,冯玉良对这片土地饱含深情。这不是一块普通的土地,这是通过农地入市、村民入股,流转而来的土地,如何让土地产生更大的效益?让躺着的资产流动起来?如何经营才能赋予这块土地更大的能量与价值?保障农民获得更大的收益?冯玉良给了自己很多问号。

  虽然脑海中还没有明确的项目定位雏形,但冯玉良很清楚,这一项目绝不能做传统商业,也不能按传统房地产模式开发和运营。

  “项目最早想打造世界级地标建筑万国城,为此,我们前往欧盟考察谈判,但进展并不顺利。”冯玉良回忆。

  经过一番研究和讨论,借鉴金色凯盛以往的商业运营经验,项目定位为集服装创意产业、仓储、酒店、餐饮、娱乐等功能于一体的大型综合产业基地,取名为“世界之花”假日广场。

  梦想照进现实

  终于有了蓝图,但没有范本。

  “世界之花”项目开发的过程并非一帆风顺,而恰恰是因为“农村集体建设用地试点项目”这一身份,让“世界之花”成为了一个特殊的项目。

  农村集体经营性建设用地的入市,是当下中国土地制度改革的重要方向。但在试点的实际操作中存在着诸多难点和法律问题亟待解决。

  从 2003 年为解决乡镇企业向小城镇集中的用地问题,提出可以通过集体建设用地使用权流转的方式实现;到 2013 年正式提出建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价;再到 2015 年明确提出开启农地改革试点工作。相关政策关于集体经营性建设用地入市流转的提出是一个渐进的过程。

  2015年2月,全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市的试点出炉,大兴区成为北京唯一获批的试点区。文件中规定,暂时停止土地管理法等关于集体建设用地使用权不得出让等的规定,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,并将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。

  虽然此前“世界之花”项目已经以产业用地的身份成为北京市农地入市的代表项目之一,并且也拿到了北京市发改委等14个委办局盖章的“市政府绿色审批通道确认表”,但直至大兴区被列为全国33个拟允许农村集体经营性建设用地入市试点之一,“世界之花”项目才有了更强大的政策支持。

  “正是在政府各个部门的理解和帮助下,通过不计其数的沟通和协调,以及调整、改进,最终我们在规划、设计、园林、消防、环保等各环节,取得了相应资质,确保了项目的合法性。”冯玉良表示。“世界之花”于2013年3月破土动工,2014年主体结构封顶,2015年7月绿隔集体产业用地项目商业备案申请批复,2016年3月获得了建设用地的批复,2017年8月获批建设规划条件。

  “拆掉”的勇气

  在项目曲折而漫长的推进过程中,整个市场已变、环境已变。连接京台高速的德贤路快速路已开通,道路东侧多个新建中高端商品房小区正在开发建设中,利好城南的暖风劲吹,区域发展迅猛,南四环早已成为北京城市发展的重要潜力板块。

  与此同时,整个商业环境也在发生着巨大的变化。2013年开始,冯玉良明显地意识到了电商对传统商业的冲击,传统商业出现下行。

  “原来的定位落伍了,‘世界之花’要进行新的改造!”2014年5月,冯玉良做出这个艰难而果断的决定。彼时,“世界之花”建设正酣,拆了中间下沉广场,改做了两个楼之间的连廊,进行了大量业态调整。拆掉的部分达到8000多平方米。在建设过程之中做这种大手笔的改造,需要相当的勇气。

  一个商业项目在初期定位时就应该精准明确,经过反复论证和研磨,一步步推倒重来的过程固然痛苦,但却是破茧成蝶的过程。

  “世界之花”把新的方向定位于文化商业地产,打造具有里程碑式的城市级文化商业综合体。为消费者提供集食、宿、行、游、购、娱等功能于一体的满足“一站式生活”所需的假日休闲生活型主题商业公园,打造南城超大的文化休闲娱乐中心。

  商业新地标

  由于项目的特殊性,“世界之花”在前期招商时遇到过难以被理解和接受的困难,在10万平方米写字楼产品使用权的转让过程中,也出现了一些误解和质疑的声音。最终,“世界之花”强大的产品号召力吸引了众多知名品牌入驻。

  显而易见的是,一些传统购物中心经营内容高度雷同、形式单一,盈利的局限性或已出现。把“购物”改为“生活”,“来这里买东西吧!”变成“到这里过日子吧!”,从“做传统商业”变换成“做生活平台”这成为“世界之花”的突围路径。

  “世界之花”希望通过呈现多种品质生活平台的打造,最终凝练成一种“世界之花生活”,脱离目的性消费的市场同质化。真正从客户角度出发,将生活做大做足,最终成为南城乃至全北京多元生活的集散地之一。

  冯玉良介绍,“世界之花”总建筑面积约63万平方米,其中商业部分33万平方米,写字楼面积10万平方米。12月23日开业的商业部分约18万平方米,剩余商业部分预计2018年6月开业。

  “世界之花”涵盖购物中心、写字楼、酒店、婚庆广场以及电竞科技城等多种业态。而各个业态的比例则各有轻重,据冯玉良介绍,零售业仅占10%左右,娱乐业态占到50%,餐饮业占15%。主力品牌包括河马鲜生超市、泰迪熊主题酒店、花渡汇KTV、动力星球、万国击剑、卓新华星整形医院、大地自由人电影院、欧悦真冰滑冰场、超大卡丁车赛道等。包括近两年火爆的儿童业态、体育健康业态,在世界之花假日广场均有入驻。

  探索农地改革路径

  2018年12月31日,全国33个农村集体经营性建设用地入市的试点将结束,试点项目也将一一交上答卷。

  随着社会政治、经济的发展,相关政策对于集体建设用地“入市”问题的态度愈发清晰。以“世界之花”为代表的农村集体建设用地入市试点,激活了农村土地资产,增加了农民财产性收入,促进了城乡要素流动,推动了当地城镇化和新农村建设。

  “首先要保证百姓的利益,这是第一位的,先算百姓的账,再算自己的账。作为一个长期运转的项目,企业要有担当。”冯玉良总结。

  当前,集体经营性建设用地入市已从最初的制度设想逐步落实到改革试点中;从政策的形成到试点实践中有了更多创新性改革措施总结;在不断增加的试点改革鲜明案例中,又传导出可供复制和借鉴的经验;并为开拓集体经营性建设用地流转机制的创新发展提供了智力和样本支持。

  国土资源部公布的数据显示,截至2017年9月,全国已有577宗集体经营性建设用地入市,总面积1.03万亩,总价款约83亿元。为探索建立城乡统一的建设用地市场、增加农民收益奠定了基础。

  全心付出为“惊艳绽放”

  如今,“世界之花”所在的区域是大型居民区,不但有近百万平方米的回迁房社区,还有德贤路东侧多个新建的中高端小区。现在的榴乡桥板块已不可同日而语。“世界之花”的出现满足了周边居民的日常购物休闲需求,为南中轴商业版图再添浓墨重彩之笔。

  冯玉良表示,“虽历经千辛万苦、艰难曲折,但作为大兴本土企业,能为当地百姓谋福、为政府相关部门分忧,在实体商业处于转型的时期,能为南城百姓对美好生活向往搭建一个综合服务提升的载体,能为政府相关部门在农村集体建设用地改革的探索上提供一种参考,是人生的一个巨大成就。虽然投资的回报需要持久耐心的经营,需要长期培植和精心呵护,万里长征仅迈开了第一步,但随着南城的崛起、京津冀一体化等国家战略的实施,政策环境趋向明朗,我对未来的发展充满了信心和希望。”

  回想“世界之花”7年过往,无论是定位多次易稿,还是遇到的各种难点和法律瓶颈,即使项目的前景一度蒙尘,“世界之花”在不平坦的道路上,每次涅槃都是为了更惊艳的绽放。

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